El euríbor vuelve a morder: hasta 80 euros más al mes en una hipoteca de 200.000 euros

El indicador cerró julio en el 2,855%, frente al 2,079% de julio de 2025. La diferencia no se traslada igual a todas las familias: capital pendiente, plazo, diferencial y fecha de revisión deciden el golpe real.

La cifra que duele. Con 200.000 euros pendientes, veinte años y euríbor más un punto, la cuota simulada pasa de 1.117,12 a 1.196,73 euros: 79,61 euros más al mes y 955,36 al año.

El euríbor ha vuelto a llamar a la puerta de las hipotecas variables. El Banco de España confirmó que la referencia a doce meses terminó julio de 2026 en el 2,855%, 0,057 puntos más que en junio y 0,776 puntos por encima de julio de 2025.

Eso no significa que todas las cuotas suban un 0,776%. Significa que las hipotecas que se revisen con este dato sustituirán la referencia anterior por la nueva. El resultado depende de lo que quede por devolver, de los años restantes y del diferencial firmado con el banco.

La subida, llevada a euros: de 40 a 80 euros más cada mes

Simulación de Territorio FinTech: 20 años pendientes, sistema francés, revisión anual, diferencial del 1%, sin comisiones ni bonificaciones. Tipo anterior: 3,079%; tipo nuevo: 3,855%. Redondeo a céntimos.

La tabla usa la fórmula habitual de una cuota constante: cada mensualidad combina intereses y amortización. A medida que se devuelve capital, cambia el peso de cada componente. Por eso el golpe es mayor cuanto más dinero queda pendiente y cuanto más largo es el plazo.

No es una factura universal. La simulación sirve para entender la magnitud. La escritura de cada préstamo manda y el simulador hipotecario del Banco de España permite introducir los datos reales.

Por qué la cuota no sube simplemente un 0,776%

El 0,776 es la diferencia entre dos referencias, no el porcentaje que se aplica sobre la cuota. Primero se suma el diferencial contratado —por ejemplo, euríbor más 1%— y después se recalcula el préstamo con el capital y el plazo que quedan. En este ejemplo, el tipo pasa del 3,079% al 3,855%.

También influyen las bonificaciones por nómina, seguros u otros productos. Conviene comprobar su coste completo: una rebaja de unas décimas puede no compensar una póliza cara. En Territorio FinTech hemos explicado tanto las ofertas variables ligadas a vinculaciones como las alternativas que mezclan características de tipos fijos y variables, entre ellas la hipoteca dual.

Qué hay detrás del repunte del euríbor

El euríbor refleja el coste al que un grupo de bancos europeos declara poder captar financiación mayorista sin garantías. Se mueve con las expectativas sobre los tipos oficiales, la liquidez y la percepción de riesgo, aunque no sea una copia exacta del tipo del BCE.

Tras la subida de junio, el Banco Central Europeo mantuvo en julio la facilidad de depósito en el 2,25%, las operaciones principales de financiación en el 2,40% y la facilidad marginal en el 2,65%. Ese entorno de dinero más caro ayuda a explicar que la referencia hipotecaria esté por encima de hace un año. Es contexto observado, no una predicción sobre el próximo movimiento.

A quién afecta y cuándo aparece en el recibo

No afecta a las hipotecas a tipo fijo. Tampoco a todas las variables en agosto. Algunas se revisan cada seis meses; otras, una vez al año. La escritura puede indicar el dato publicado uno o dos meses antes de la revisión. Por eso dos vecinos con el mismo banco pueden recibir ajustes distintos.

Quien tenga una hipoteca variable debería localizar cuatro datos: capital pendiente, plazo restante, diferencial y mes de referencia. Si la entidad ha cambiado por una operación corporativa, conviene revisar además los canales de atención y la continuidad contractual, como explicamos en el caso de la integración de EVO Banco y Bankinter.

• Revisa la escritura. Busca periodicidad, índice, diferencial, redondeos y fecha exacta tomada para la revisión.
• Simula antes del cargo. Usa el capital y el plazo actuales, no el importe original del préstamo.
• Compara el coste total. Una novación o cambio a fijo debe valorar comisiones, productos vinculados y tiempo restante.
• Habla pronto con la entidad. Si la nueva cuota aprieta el presupuesto, negociar antes del impago amplía las opciones.
• Evita decidir por un titular. Las hipotecas por debajo del 3% pueden tener condiciones que cambian el coste efectivo.

Conclusión: el porcentaje parece pequeño; la factura anual no lo es

La diferencia de 0,776 puntos entre julio de 2025 y julio de 2026 puede acercarse a 1.000 euros anuales en una hipoteca con 200.000 euros pendientes. La respuesta útil no es adivinar el euríbor, sino calcular la propia revisión, comprobar el margen del presupuesto y comparar alternativas con todos sus costes.

En una frase: la cifra importante no es solo el 2,855%; es cuánto capital queda expuesto a ella y durante cuántos años.

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