PACE Canon: la figura jurídica centenaria que quiere desbloquear la rehabilitación energética en España
El proyecto europeo LIFE NEW-PACE estudia utilizar el censo consignativo, una figura centenaria del derecho civil español, como base para desarrollar PACE Canon, un mecanismo de financiación a largo plazo vinculado al propio inmueble. El objetivo es reducir una de las principales barreras de la rehabilitación energética: que el propietario tenga que asumir personalmente una financiación cuyo plazo puede ser mucho más corto que la vida útil de las mejoras realizadas.
Rehabilitar energéticamente un edificio puede reducir su consumo, mejorar su eficiencia y prolongar la vida útil de determinados elementos constructivos.
Pero existe un problema fundamental: las actuaciones profundas requieren una inversión inicial elevada.
Fachadas, envolventes, instalaciones y otras intervenciones pueden generar beneficios durante décadas, mientras que los mecanismos tradicionales de financiación pueden no adaptarse siempre a esos horizontes temporales.
El proyecto europeo LIFE NEW-PACE está explorando una solución diferente.
En lugar de vincular exclusivamente la obligación financiera a la persona que realiza actualmente la rehabilitación, plantea asociarla al propio inmueble.
El mecanismo recibe el nombre de PACE Canon y toma como base una figura jurídica existente desde hace más de un siglo en el ordenamiento español: el censo consignativo.
¿Qué pretende resolver PACE Canon?
El principal objetivo es facilitar financiación a largo plazo para actuaciones destinadas a mejorar la eficiencia energética de los edificios.
El problema aparece cuando el propietario debe realizar hoy una inversión cuyo retorno económico o energético puede desarrollarse durante muchos años.
Si además existe la posibilidad de vender el inmueble antes de haber recuperado completamente esa inversión, el incentivo para realizar una rehabilitación profunda puede reducirse.
LIFE NEW-PACE trabaja sobre un modelo de Property-Linked Finance, o financiación vinculada a la propiedad, que intenta modificar precisamente esta relación.
En el esquema estudiado, la obligación periódica está asociada al inmueble y puede transmitirse junto con él cuando cambia de propietario.
La deuda personal deja paso a una obligación vinculada al inmueble
La diferencia conceptual es importante.
En una financiación convencional, la obligación suele estar vinculada al prestatario que recibe el capital.
PACE Canon estudia una arquitectura en la que el pago se relaciona jurídicamente con el propio activo inmobiliario.
Esto permitiría alinear mejor la duración de la financiación con la vida útil de actuaciones que pueden generar beneficios durante periodos prolongados.
El objetivo no es eliminar el coste de la rehabilitación, sino redistribuirlo durante un horizonte temporal más amplio y vincularlo al inmueble que recibe la mejora.
El censo consignativo, una figura antigua para un problema moderno
Uno de los elementos más singulares del proyecto es que no intenta crear desde cero una nueva figura jurídica.
El análisis desarrollado por Uría Menéndez estudia la utilización del censo consignativo como fundamento legal de PACE Canon.
El mecanismo se estructura alrededor de tres componentes fundamentales:
- Censualista: aporta el capital inicial.
- Censatario: es el propietario del inmueble gravado.
- Canon o pensión periódica: constituye el pago asociado al derecho real sobre el inmueble.
El proyecto intenta adaptar esta figura histórica a una necesidad contemporánea: movilizar financiación privada hacia la rehabilitación energética.
¿En qué se diferencia de una hipoteca?
Una de las conclusiones principales de la jornada celebrada por Green Finance Institute España fue precisamente que el censo consignativo es jurídicamente distinto de una hipoteca.
En un préstamo hipotecario, el prestatario recibe un capital y debe devolverlo junto con los intereses pactados según las condiciones acordadas.
En el esquema analizado para PACE Canon, el propietario asume el pago periódico de un canon vinculado al inmueble.
Según las conclusiones presentadas durante la sesión, esta estructura podría facilitar plazos más largos y cuotas más reducidas.
La diferencia resulta especialmente relevante en rehabilitaciones cuya vida útil puede extenderse durante décadas.
La obligación puede transmitirse cuando se vende el inmueble
Otra característica central es la posibilidad de que el derecho real se inscriba en el Registro y permanezca vinculado al inmueble.
Si la propiedad se transmite, el mecanismo está diseñado para que la obligación asociada al canon pueda acompañar también a la propiedad.
Esto intenta resolver uno de los principales desajustes existentes en determinadas inversiones de eficiencia energética.
Un propietario puede no querer financiar una actuación con retorno a largo plazo si espera vender el edificio antes de recuperar la inversión.
Cuando la obligación está vinculada al inmueble, el horizonte financiero puede aproximarse más al horizonte real de la mejora realizada.
El proyecto todavía está en fase de diseño y validación
PACE Canon no debe interpretarse actualmente como un nuevo producto ya disponible para propietarios españoles.
LIFE NEW-PACE se encuentra trabajando en su diseño jurídico, fiscal, financiero y regulatorio.
La reunión organizada en Madrid tuvo precisamente como objetivo contrastar las hipótesis desarrolladas durante los últimos meses con representantes de distintas áreas del mercado.
Los participantes analizaron barreras, riesgos y oportunidades antes de avanzar hacia las siguientes fases del proyecto.
Administraciones, bancos y expertos jurídicos examinan el modelo
La sesión reunió a representantes de administraciones públicas, entidades financieras, organismos supervisores, juristas y otros especialistas vinculados con los sectores financiero e inmobiliario.
También participaron notarios, registradores de la propiedad, empresas de servicios energéticos, asociaciones de consumidores y gestores inmobiliarios.
La diversidad de perfiles resulta especialmente importante porque un mecanismo de este tipo no depende únicamente de que jurídicamente pueda estructurarse.
También debe resultar comprensible para propietarios, financiadores, compradores, registros, supervisores y administraciones.
El debate se celebró bajo la regla de Chatham House
Parte de la jornada se desarrolló bajo la regla de Chatham House.
Este formato permitió discutir la viabilidad práctica del mecanismo y explorar sus principales dificultades sin atribuir públicamente las opiniones individuales de los participantes.
El debate se centró en aspectos jurídicos, regulatorios, financieros y de mercado.
También se analizaron cuestiones relacionadas con escalabilidad y posibles condiciones necesarias para una futura implantación.
El mayor potencial inicial estaría en edificios terciarios
Una de las conclusiones compartidas durante la jornada sitúa el mayor potencial inicial de PACE Canon en el segmento terciario y en grandes activos inmobiliarios.
Este tipo de inmuebles puede necesitar rehabilitaciones profundas con inversiones elevadas y horizontes de utilización especialmente largos.
Fachadas y envolventes aparecen entre los ejemplos señalados.
La duración de estas actuaciones puede encajar mejor con una estructura financiera concebida para periodos igualmente prolongados.
El sector residencial necesita todavía más análisis
La posible aplicación del modelo a vivienda no se descarta, pero los participantes señalaron que requerirá un análisis adicional.
La estructura de propiedad, la protección del consumidor, la fiscalidad y las características de las comunidades residenciales pueden introducir dificultades diferentes de las que aparecen en grandes activos terciarios.
Por ello, el proyecto parece identificar actualmente un camino potencialmente más directo en activos profesionales antes de evaluar una aplicación más amplia al mercado residencial.
Los nuevos requisitos energéticos pueden acelerar la demanda de financiación
Los participantes identificaron también los futuros requisitos mínimos de eficiencia energética para edificios terciarios, conocidos como MEPS, como uno de los posibles catalizadores del mercado.
Si los propietarios deben mejorar progresivamente el comportamiento energético de determinados edificios, aumentará también la necesidad de encontrar mecanismos capaces de financiar esas actuaciones.
La regulación energética y la innovación financiera pueden evolucionar así de forma paralela.
Una nueva obligación puede aumentar la inversión necesaria y, con ella, la demanda de estructuras financieras capaces de distribuir el coste durante periodos más largos.
La rehabilitación energética necesita capital privado
El volumen necesario para transformar el parque inmobiliario hace difícil que todo el esfuerzo pueda depender exclusivamente de subvenciones públicas.
Uno de los objetivos de LIFE NEW-PACE es precisamente desarrollar mecanismos que puedan movilizar inversión privada.
Esto implica construir productos suficientemente atractivos tanto para propietarios como para financiadores.
Para el propietario, la financiación debe permitir afrontar una inversión que de otra forma podría resultar difícil.
Para el inversor, debe generar flujos suficientemente predecibles y una estructura jurídica clara.
PACE Canon quiere ser complementario a la hipoteca
Otra de las conclusiones de la jornada fue que el nuevo instrumento debería entenderse como complementario y no necesariamente competidor de la financiación hipotecaria.
Esto abre potencialmente la puerta tanto a entidades bancarias como a otros tipos de inversores privados.
La financiación de una rehabilitación no tendría por qué sustituir necesariamente al préstamo hipotecario ya existente sobre el activo.
El desafío será definir cómo conviven jurídicamente y financieramente las diferentes obligaciones asociadas a la propiedad.
También podría convivir con ayudas públicas
El esquema analizado contempla además la compatibilidad con programas públicos de subvenciones.
Una rehabilitación podría combinar diferentes fuentes de financiación.
Parte del coste podría cubrirse mediante ayudas públicas y otra mediante capital privado estructurado a través de PACE Canon.
Este modelo híbrido permitiría utilizar recursos públicos para movilizar un volumen de inversión superior al que podrían financiar por sí solos.
La fiscalidad continúa siendo uno de los grandes interrogantes
La viabilidad jurídica no resuelve automáticamente todas las cuestiones del modelo.
El tratamiento fiscal puede variar dependiendo de la naturaleza del titular del inmueble y de cómo se configure finalmente el instrumento.
Los expertos señalaron durante la jornada la necesidad de despejar estas cuestiones antes de avanzar hacia una aplicación más amplia.
El proyecto ha iniciado consultas ante la Dirección General de Tributos para obtener mayor claridad sobre este punto.
El tratamiento contable también deberá clarificarse
La contabilidad representa otra pieza crítica.
La forma en la que una compañía debe reflejar PACE Canon en sus estados financieros puede afectar directamente al atractivo económico del instrumento.
Por ello, el proyecto ha iniciado también consultas ante el Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC).
Fiscalidad y contabilidad pueden parecer aspectos secundarios frente al diseño financiero, pero en realidad pueden determinar si una estructura resulta viable para grandes propietarios e inversores.
La transparencia registral será fundamental
El carácter real de la obligación convierte al Registro en otro componente especialmente importante.
Si el canon permanece asociado al inmueble y puede transmitirse con una compraventa, cualquier comprador debe poder conocer claramente la existencia y características de esa obligación.
Los participantes reclamaron por ello reforzar la transparencia registral.
La claridad sobre las cargas existentes será esencial para evitar conflictos y proporcionar seguridad jurídica a compradores, propietarios y financiadores.
El comprador deberá saber exactamente qué obligación asume
La posibilidad de transmitir el canon con la propiedad representa una de las fortalezas potenciales del modelo, pero también uno de sus principales retos.
Un futuro comprador debe comprender cuánto queda por pagar, durante cuánto tiempo y bajo qué condiciones.
La información no puede quedar oculta dentro de estructuras contractuales difíciles de interpretar.
La transparencia se convierte así en una condición necesaria para que el mecanismo pueda escalar.
El horizonte largo puede encajar mejor con la vida útil de la rehabilitación
Una de las ideas centrales de PACE Canon es intentar alinear el plazo financiero con el plazo económico de la inversión.
Una envolvente rehabilitada puede generar mejoras durante muchos años.
Si su financiación debe amortizarse en un periodo considerablemente menor, la cuota inicial puede convertirse en una barrera.
Un instrumento de larga duración puede distribuir el coste de una forma más cercana al periodo durante el que el inmueble obtiene los beneficios de la actuación.
Financiar el activo y no únicamente al propietario
Esta es probablemente la diferencia conceptual más importante.
LIFE NEW-PACE intenta desplazar parte del análisis desde la persona que actualmente posee el activo hacia el propio inmueble y la inversión realizada sobre él.
Si un edificio recibe una mejora que continúa generando beneficios tras venderse, la estructura financiera podría acompañar también a esa propiedad.
El concepto abre una forma diferente de analizar inversiones inmobiliarias de largo plazo.
Las finanzas verdes buscan nuevos mecanismos de escala
La iniciativa se enmarca dentro de un movimiento más amplio orientado a desarrollar instrumentos capaces de dirigir capital privado hacia la transición energética.
En TerritorioFintech hemos analizado cómo las grandes entidades financieras están aumentando considerablemente el volumen destinado a financiación verde.
PACE Canon trabaja desde una perspectiva diferente: no se centra únicamente en aumentar la cantidad de capital disponible, sino en diseñar una estructura jurídica y financiera que facilite aplicarlo a rehabilitación inmobiliaria.
La innovación financiera no siempre necesita una tecnología nueva
Uno de los aspectos más interesantes del proyecto es precisamente que la innovación propuesta no depende de blockchain, inteligencia artificial o una nueva infraestructura de pagos.
La innovación se encuentra en reinterpretar una figura jurídica histórica para solucionar un problema económico contemporáneo.
El censo consignativo ya existe.
La pregunta del proyecto es si sus características pueden adaptarse de manera eficiente, segura y escalable a la financiación de rehabilitaciones energéticas.
El diseño jurídico puede convertirse en infraestructura financiera
Las finanzas dependen tanto de contratos y derechos como de capital.
Crear una nueva forma de distribuir obligaciones económicas puede modificar qué proyectos resultan financiables.
El papel del derecho no consiste únicamente en documentar la financiación una vez diseñada.
En este caso, la propia figura jurídica constituye uno de los componentes esenciales del producto.
El reto será convertir una estructura legal en un producto comprensible
Incluso si el mecanismo resulta jurídicamente viable, deberá ser suficientemente sencillo para que el mercado lo entienda.
Propietarios, inversores y compradores necesitan saber qué están contratando.
También deberán comprender en qué se diferencia de una hipoteca, cómo funciona la transmisión de la obligación y qué ocurre cuando el inmueble cambia de propietario.
La capacidad para explicar el producto puede terminar siendo tan importante como la arquitectura jurídica que lo sustenta.
También tendrá que demostrar que funciona económicamente
La siguiente pregunta será si los números resultan atractivos para todas las partes.
El propietario debe poder asumir el canon.
La mejora energética debe justificar económicamente la inversión.
Y el financiador necesita obtener una rentabilidad compatible con el riesgo y con un horizonte temporal potencialmente prolongado.
El diseño financiero deberá equilibrar esas variables antes de que el modelo pueda convertirse en una alternativa real de mercado.
LIFE NEW-PACE reúne perfiles financieros, jurídicos y técnicos
El consorcio responsable del proyecto está integrado por Green Finance Institute España, Jules Assets, Spainsif, TNO y SEFA.
Esta composición refleja la naturaleza multidisciplinar del problema.
La rehabilitación energética requiere combinar conocimiento inmobiliario, financiación, regulación, fiscalidad y transición energética.
La solución debe funcionar simultáneamente en todas esas capas.
La rehabilitación profunda podría ser su primer gran caso de uso
Las conclusiones de la jornada apuntan especialmente hacia actuaciones de gran tamaño y larga duración.
Una pequeña intervención puede ser relativamente sencilla de financiar mediante recursos propios o instrumentos convencionales.
Una rehabilitación profunda presenta un problema diferente.
El desembolso es mayor y el periodo durante el que genera valor también puede ser mucho más largo.
Es precisamente ahí donde la estructura vinculada a la propiedad podría aportar una diferencia mayor.
Del análisis jurídico a la validación de mercado
Los próximos pasos de LIFE NEW-PACE estarán orientados a incorporar las conclusiones obtenidas durante la jornada y perfeccionar el mecanismo.
El trabajo continuará sobre el diseño técnico, fiscal, contable y regulatorio.
También será necesario avanzar en su posible implementación y comprobar cómo responde el mercado ante una estructura de estas características.
La existencia de consenso sobre su potencial no equivale todavía a disponer de una solución lista para su comercialización.
Una figura del pasado para financiar los edificios del futuro
PACE Canon resume una paradoja especialmente interesante dentro de la innovación financiera.
España necesita movilizar nuevas inversiones para adaptar su parque inmobiliario a objetivos energéticos cada vez más exigentes.
Parte de la solución podría apoyarse en una figura jurídica diseñada mucho antes de que existieran conceptos como descarbonización, eficiencia energética o financiación verde.
El censo consignativo ofrece algunas características que LIFE NEW-PACE considera útiles: horizonte de largo plazo, vinculación real con el inmueble y capacidad para transmitir la obligación junto a la propiedad.
Ahora el proyecto debe demostrar que esas características pueden convertirse en un mecanismo financiero viable, fiscalmente claro, registralmente transparente y suficientemente atractivo para propietarios e inversores.
Si lo consigue, PACE Canon podría aportar una nueva pieza al problema de cómo financiar una transformación inmobiliaria que necesita inversiones hoy, pero cuyos beneficios económicos y energéticos pueden extenderse durante décadas.
TerritorioFintech es un medio digital dirigido a la Digital Money Generation y especializado en la actualidad de los nuevos modelos bancarios y financieros. Su equipo editorial publica contenidos informativos y divulgativos con el objetivo de contribuir a mejorar la educación financiera de sus lectores.
Todos los contenidos tienen una finalidad exclusivamente informativa y educativa. En ningún caso deben interpretarse como asesoramiento financiero ni como recomendaciones de inversión.
